Zweckentfremdung von Wohnraum

Stellt meine möblierte Vermietung eine Zweckentfremdung von Wohnraum dar?

Ich bin Eigentümer und darf deswegen mit meiner Wohnung machen was ich will. Das dies jedenfalls in Deutschland nicht so ist, wissen die meisten Eigentümer bzw. Vermieter. Wo aber sind die Grenzen? Was darf ich mit meiner Wohnung anstellen und was nicht?

Der „Normalfall“ ist die unbefristete Vermietung der Wohnung zu Wohnzwecken an einen oder mehrere Mieter. Sowohl Mieter als auch Vermieter können aber ein Interesse daran haben, Wohnraum anders zu nutzen.

Zu denken ist etwa an den Studenten oder Auslandspraktikanten, der nur für einige Monate eine eigene Unterkunft benötigt. Die Unterbringung in einem Hotel wäre mit erheblich höheren Kosten verbunden und ist meistens schlicht nicht erschwinglich. Eine möblierte und voll ausgestattete Wohnung kann hier Abhilfe schaffen. Auch für Touristen, die nur einige Tage in einer fremden Stadt verbringen möchten, sind möblierte Wohnungen interessant.

Wohnraum ist vor allem in Großstädten wie Köln, Hamburg oder München knapp. Aus diesem Grund haben die Bundesländer Gesetze erlassen, die es einzelnen Gemeinden, in denen große Wohnungsknappheit herrscht, ermöglichen, Kurzzeitvermietung von Wohnraum zu verbieten. Der Wohnraum soll nicht für Touristen „zweckentfremdet“ werden, da für Touristen ausreichend Hotels zur Verfügung stehen.

1. Für meine Gemeinde liegt eine Zweckentfremdungssatzung vor

Wenn, wie in Köln, eine Zweckentfremdungssatzung vorliegt, kann ich jedenfalls nicht meine gesamte Wohnung das gesamte Jahr über für sehr kurze Zeiträume an Touristen (immer wieder ein paar Tage) vermieten. Bei einem Verstoß drohen hohe Bußgelder.

Eine längerfristige aber zeitlich determinierte Vermietung an z.B. Auslandsstudenten oder Praktikanten stellt hingegen eine Vermietung zu Wohnzwecken dar und ist durch eine Zweckentfremdungssatzung nicht verboten. Je länger der Zeitraum der Vermietung, desto sicherer kann man sein, dass die Behörde in der Vermietung keine Zweckentfremdung sieht. Von einer Vermietung für wenige Wochen ist dringend abzuraten. Vermieter sollten die Einzelheiten der jeweiligen Zweckentfremdungssatzung prüfen und für mindestens drei Monate am Stück an die gleiche Person vermieten. Je länger, desto besser. Sichern Sie sich ab, indem Sie großzügige Rabatte für eine Mietdauer von sechs Monaten oder länger anbieten.

2. Für meine Gemeinde liegt keine Zweckentfremdungssatzung vor

Sollte keine Zweckentfremdungssatzung vorliegen, ist die Überlassung der Wohnung für kürzere Zeiträume unproblematischer. Eine Vermietung für ein oder zwei Monate dürfte rechtlich in Ordnung sein und sogar noch eine Überlassung zu Wohnzwecken oder zumindest Wohnnahenzwecken darstellen. Bei einer Überlassung von Wohnraum für einzelne Nächte besteht hingegen auch ohne das Vorliegen einer Zweckentfremdungssatzung die Gefahr eines behördlichen Einschreitens. Die zuständige Behörde könnte der Auffassung sein, dass die Wohnung als Ferienwohnung genutzt wird und deswegen eine behördliche Genehmigung dieser Nutzungsänderung erforderlich wäre. Daneben läuft ein Vermieter, der weitere Dienstleistungen wie einen Frühstücksservice oder ähnliches anbietet Gefahr, dass ihm eine gewerbliche Tätigkeit unterstellt wird.

Unser Tipp:

Grundsätzlich kann jedem Vermieter aus rechtlicher Sicht geraten werden, auch möblierte Wohnungen so langfristig wie möglich zu vermieten. So lässt sich rechtliches Risiko ausschließen bzw. minimieren.

Autor:

Rechtsanwalt für Mietrecht Daniel Heinrich Pesch, LL.M.
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